El reacomodamiento que se dará a nivel mundial, también afecta a nuestro país y la actividad inmobiliaria tampoco estará exenta de vaivenes en el corto y mediano plazo.
No es novedad que el mercado inmobiliario local está siendo motorizado desde el 2002 fundamentalmente por inversores, que han visto a la opción inmobiliaria como un buen refugio para sus ahorros o bien como destino para su excedente de ingresos incorporándose con aportes mensuales a opciones de ventas de emprendimientos en construcción con modalidades al costo o a precio fijo. Mucho del dinero de estos inversionistas provino hasta ahora de la actividad agropecuaria, pero también del aumento del comercio interno por el crecimiento del consumo y de la recomposición de otras actividades productivas y profesionales que se verán afectadas o bien por menores precios como lo que se están viendo en la actualidad con los valores de las cotizaciones de los granos o bien que se resentirán ante una retracción del consumo o del uso de determinados servicios. Por ende lejos de estar ante un panorama de expansión de demanda inmobiliaria por esta vía se debería esperar el efecto contrario.
Pero también es cierto que muchos inversores hasta ahora volcados a colocaciones financieras en el mercado nacional han venido liquidando gran parte de su exposición para destinarlo a compras de inmuebles y también es cierto que la altísima volatilidad actual de ese mercado ahuyenta a inversores y deja solo espacio en el mismo para los muy avezados. Es probable también que el ahorro de muchos argentinos depositado en el exterior busque nuevos rumbos. Parte podría verse volcado hacia el mercado inmobiliario local, pero también es real que si en otro momento migró hacia fuera por seguridad resulta también improbable que la gran mayoría sea destinado a inmovilizarse en propiedades dentro del destino del cual huyó.
El crédito prácticamente ausente en las compras inmobiliarias en nuestro mercado, es y seguirá siendo la víctima que habiendo resultado herida lejos de mejorar empeora cada vez más: La falta de liquidez mundial y el aumento de tasas a nivel local para sostener los depósitos y evitar la huida al dólar aparecen como sus victimarios. Por el contrario serán los mercados inmobiliarios hiperapalancados con crédito, como el de Estados Unidos, Gran Bretaña y España entre otros, los que deberán asimilar el duro golpe de convivir sin su presencia, como ya lo padece el argentino desde hace 6 años. Precisamente por estas horas una de las luchas más denodadas de la FED es por recrear la confianza con el fin de mitigar la ausencia de crédito en general reconociendo que la actividad económica no puede desenvolverse sin su auxilio. Ahora bien, que el mercado vernáculo se haya acostumbrado a funcionar prácticamente sin crédito, no quiere decir que sea positivo, tal vez ayude en esta crisis, pero justamente impide también el acceso a la vivienda a las capas medias de la población poniendo un techo muy limitado a la construcción residencial privada. Esta crisis financiera y de solvencia aleja un poco más aún la posibilidad de recrear o refundar un mercado de crédito hipotecario en nuestro país.
Por estas horas, el dólar pasó a ser nuevamente el protagonista de corto plazo en la cartera de muchos inversionistas que prefieren adoptar una fuerte posición en esta moneda frente a una probable desvalorización progresiva del peso, privilegiando así esta posición frente a la opción inmobiliaria.
Sin embargo, frente a este panorama los propietarios de inmuebles como inversión, no están dispuestos a vender sus propiedades ya que carecen de alternativas de colocación de su dinero y los costos a asumir por operaciones de compraventa (comisiones, impuestos, gastos de escritura, entre otros) licuarían el diferencial que podrían obtener en el corto plazo por una probable devaluación.
Otra puede ser la situación por la que deberán atravesar algunos desarrollos en proceso de lanzamiento o construcción débilmente estructurados financieramente y sin capital propio que dote de espaldas a sus desarrollistas, los que frente a un retraimiento de la demanda podrían llegar a verse impelidos a liquidar a menor precio algunas unidades para hacerse del capital para costear la continuidad del emprendimiento. Sin embargo opera en su auxilio el menor costo de construcción en dólares actual producto de la apreciación de la moneda norteamericana y de un aumento poco significativo en pesos durante el último mes. De mantenerse la evolución de estas variables hacia futuro – desaceleración del incremento de los costos en pesos y apreciación gradual del dólar – aumentará también el margen de maniobra para estos desarrollos.
Si bien, por estos días y desde tiempo atrás, los titulares de las noticias hacen hincapié en la caída de las cotizaciones de las bolsas, para el análisis de la actividad inmobiliaria local resultará más significativo prestar atención al indicador dólar y a la cotización de la soja. Una brusca devaluación y la continuidad de la caída de la cotización de la oleaginosa traerían consigo repercusiones en los precios y en el nivel de actividad.
Pero en un mercado tan atomizado como el inmobiliario, la actividad y los precios no se comportan con dinámicas uniformes.
Aquellos segmentos que podrían verse más resentidos son los ligados a un consumo que se teme se resentirá, por ende los locales comerciales que ya habían mostrado una desaceleración pronunciada en sus precios de locación durante el presente año, podrán incluso ver acentuada esta tendencia. Frente a un menor crecimiento económico otra tipología que se ve claramente expuesta es la correspondiente a oficinas. Si bien los valores de estos espacios venían en alza frente a una escasez de m2., el menor dinamismo económico traerá aparejado un cuidado más preciso de los costos por parte de las empresas que tenderá a limitar los gastos y a restringir dentro de ellos la convalidación de aumentos excesivos en los precios de sus locaciones por oficinas.
Por la alta dispersión, multiplicidad de motivaciones y el escasísimo endeudamiento que dominan dentro de la esfera de la oferta usada residencial no es dable esperar cambios abruptos en cuanto a cantidades ni a precios en el corto plazo, aunque aquellos propietarios de inmuebles de alto valor final puedan verse obligados a resignar precio para vender sus inmuebles en un tiempo acotado. Mientras tanto en el segmento inferior a los cien mil dólares frente a una concentración de demanda inversora que busca diversificar en inmuebles que le aseguren liquidez los precios tenderán a mantenerse e incluso a sufrir tensiones hacia el alza en aquellas unidades que combinen escasa superficie y buena ubicación, dependiendo claro está de cómo se mueva la variable dólar.
Sin duda, la tormenta financiera que arrecia en Estados Unidos y Europa trajo aparejados ya sus nubarrones al horizonte de nuestro país, generando incertidumbre sobre si se desatará un fuerte vendaval o si , como sería lo deseable y previsible, no pasa de una garúa. El tiempo lo dirá, mientras tanto la cautela obliga a llevar paraguas pero también demanda no abrirlo antes de tiempo o sin necesidad.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 20 de Octubre de 2008.
