El repunte de la construcción de viviendas no fue igual en todos los barrios de Buenos Aires durante 2003. Las inversiones de los desarrolladores inmobiliarios y las constructoras estuvieron concentradas en las zonas más cotizadas, y Palermo fue la favorita, a juzgar por la cantidad de metros cuadrados en obra que registra. Con casi 112.000 m2 en construcción, representa cerca del 15% del total de la nueva superficie residencial cubierta de la Ciudad y lidera el ranking, según un informe de ICI Consultoría y Servicios.

En general, más del 50% de los nuevos desarrollos residenciales se ubica en apenas cinco barrios. A Palermo le sigue Puerto Madero, con 92.093 metros cuadrados (12,3% del total); Caballito (12%); Belgrano (9,7%) y Villa Urquiza (7,3%).

"Son zonas cotizadas o con alguna característica distintiva o prometedora. No sólo garantizan una mayor rentabilidad, sino que también aseguran que el producto final sea vendible", explica Rubén Frattini, director Comercial de ICI.

Existe también otro motivo: "La revalorización de precios en ciertas zonas top tornó interesante la ecuación costo de construcción contra valor de venta, y potenció la inversión de particulares en proyectos de escala reducida, que salen competitivamente a enfrentarse con los precios pretendidos por los dueños de viviendas usadas", señala José Rozados, de reporteinmobiliario.com. Por caso, el valor promedio de construcción ronda hoy los 400 dólares por m2, mientras que la vivienda terminada en Palermo cotiza de u$s 1.000 a u$s 3.000 (emprendimientos de lujo).

En la preferencia de los constructores también influye la disponibilidad de terrenos. Recoleta es una de las zonas más demandadas por compradores de alto poder adquisitivo, y por lo tanto, una de las más cotizadas. Pero los lotes con potencialidad para nuevos desarrollos son pocos. "Esa escasez y la progresiva satisfacción de las necesidades de vivienda e inversión del sector de mayores recursos, determinarán un cambio. Se reactivarán barrios como Almagro, Caballito y Villa Urquiza", agrega Frattini.

Permisos

Los permisos otorgados para realizar obras también resultan un buen termómetro para medir el alza de la actividad. En la Capital, la superficie autorizada se incrementó en más de 400% entre enero y noviembre de 2003, en relación a 2002, según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña, frente a un crecimiento de la construcción menor al 40% a nivel país. Durante los primeros once meses del año pasado se aprobaron con fines de ampliación y obra nueva 1.400 legajos por 1.199.292 m2, contra 690 por 297.867 metros de todo 2002. "En diciembre se sumaron otros 50.000 m2, con lo cual, se habría cerrado el año en 1,25 millón de m2, una cifra que superó el millón de 2001", afirma Rozados. Al ser permisos, estos datos no reflejan sólo las obras en marcha sino también las que podrían comenzar este año.

El crecimiento de la actividad tiene varias explicaciones. "En 2003 se contó con un efecto de arrastre producto de la inactividad de 2002. La mayoría de los proyectos se demoraron hasta que la economía se estabilizara", señala Rozados. Y destaca que 2002 fue el peor de los últimos 68 años.

También influyó el cambio, a partir de junio, del Código de Edificación de la Ciudad, que incrementó la superficie destinada a espacios comunes para mejorar y asegurar la accesibilidad a los edificios de los discapacitados. Esa ley provocó una avalancha de permisos en mayo y junio, ya que muchos constructores buscaron aprovechar las condiciones más favorables de la legislación anterior. Pero en el resto del año, continuó la tendencia alcista.

En cuanto a las proyecciones, Frattini destaca que la construcción de proyectos residenciales en la ciudad tendrá un alza del 5% para el segmento más alto y de entre un 10% y un 15% para el medio durante el primer cuatrimestre, en relación con el último período de 2003. Para Rozados, seguirá la tendencia de obras pequeñas y edificios de departamentos sobre lotes de 8,66 metros y resurgirá nuevamente el dúplex como alternativa de inversión. "Pero no habrá desarrollos que necesiten de grandes inversiones privadas", concluye.

© ReporteInmobiliario.com, Enero 2004.