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Informes > RESUMEN EVENTOS > El impacto de la inflacion en los negocios inmobiliarios

IAE

El impacto de la inflación en los negocios inmobiliarios

El incremento de precios, es un tema preocupante que interviene en todo plan de negocios y en la evaluación de alternativas de inversión. Particularmente para la actividad de la construcción es sumamente sensible y conspira seriamente con la factibilidad de llevar adelante proyectos. La inflación real y las expectativas impactan también en el mercado de compraventa de inmuebles aunque de un modo diferencial según el segmento de precios y tipo de inmueble.
Detalles del seminario que sobre el tema se dictó en el IAE.



El pasado miércoles 11 en el campus de Pilar del IAE se llevó a cabo un ciclo de conferencias sobre el impacto de la inflación en los negocios inmobiliarios.

Acerca de los aspectos macroeconómicos, dentro del que se dá este fenomeno, se explayó el Lic. Eduardo Fracchia, ingeniero industrial y profesor del área de Economía de la Escuela de Dirección y Negocios de la Universidad Austral.

El exceso de demanda que derrama en mayores importaciones y en presiones inflacionarias, la inconsistencia entre la legítima aspiración a mejorar los salarios y los muy bajos niveles de productividad prevalecientes y la política de sostenimiento del tipo de cambio competitivo, a través de fuertes intervenciones en el mercado cambiario, son los factores explicativos de la inflación en Argentina según expuso Fracchia.

Según el economista los indicadores confirman la desaceleración de la tasa de expansión de la edificación y la comercialización de inmuebles, que por primera vez desde 2002 será de un sólo dígito, destacando que los actuales niveles de inflación impiden el financiamiento genuino de la actividad y las posibilidades de crecimiento.

No obstante el Lic. Fracchia puso de manifiesto que para los inversionistas privados las dos mejores alternativas de inversión de aquí al año que viene son las acciones y las propiedades según datos de una encuesta realizada a 200 empresarios.

Desde la perspectiva del desarrollista, Teodoro Argerich, de Caputo S. A., ejemplificó una de las modalidades a las que tuvo que recurrir su empresa para enfrentar el aumento de costos en algunos de sus emprendimientos. La formula empleada por Caputo de “Precio determinable” es una de las que parece empezar a tener mayor viabilidad con el fin de contrarrestrar los efectos de la inflación de la construcción en los emprendimientos que se comercializan desde el pozo. En su caso queda fijo un 60 % del precio total y se establece en los boletos como “precio determinable” sujeto a incrementos el 40 % restante, pero asegurando que el aumento de precios no puede superar el 15 % del precio total inicial. Así el comprador tiene la garantía que el valor final que terminará pagando estará entre un rango “de 100 a 115”, ejemplificó Argerich.

Por su parte Jorge O´Reilly, director de Eidico S. A., definió a su firma como una empresa de servicios dedicada a la gestión para el desarrollo, y expresó que le teme mucho más a un escenario recesivo o de caída de la actividad que a la inflación

Jorge Hernandez Director comercial de Klaukol, puso de manifiesto la realidad de gran parte de las empresas proveedoras de insumos de la construcción que están trabajando ya al tope de su capacidad instalada o cerca de ese límite, como en el caso del acero. Hernandez hizo foco así en el criterio de “escasez” para explicar la inflación de insumos, transparentando la dificultad con la que se enfrentan las empresas para decidir inversiones que permitan ampliar sustancialmente la capacidad de producción ante la inseguridad de contar con la energía necesaria para ponerlas en funcionamiento, además de asumir las restricciones parciales de gas o electricidad a la que se ven expuestas actualmente.

“Nada peor que convivir con la inflación” expresó el Ing. Alberto Tarasido, Presidente de la empresa constructora Criba, poniendo crudamente en palabras la enorme complicación que provoca un escenario inflacionario en la cadena de valor y en la relación entre clientes y constructores. Según cifras de la CAC, de las que se valió el ingeniero Tarasido para transparentar la suba de costos real que debió asumir la actividad de la construcción, los materiales se incrementaron no menos de un 300 % entre 2001 y 2006, mientras que en los últimos dos años los insumos subieron de precio -según de cual se trate- entre un 40 y un 60 % y la mano de obra aproximadamente un 50 %.

El licenciado Mario Gomez, director de Toribio Achaval, denominó a la reciente modalidad de “precios determinables” inaugurada recientemente en algunos emprendimientos, como “la liga en la que todos los desarrolladores quieren jugar”. Este mecanismo se configura como una alternativa para limitar los riesgos de la inflación sin renunciar al rol activo de desarrollador, aunque todavía no están despejadas las dudas de cómo reaccionará la demanda ante la implementación concreta de esta nueva propuesta, afirmó Gomez.

Como cierre del seminario el Dr. Julio César Crivelli, presidente de la Delegación de la Ciudad de Bs. As. de la Cámara Argentina de la Construcción y reconocido especialista en temas legales de la construcción manifestó el desafió que debe enfrentar el derecho para resolver como juegan el “valor” y la “moneda” como representación de ese valor en períodos de inflación. Fue contundente al expresar que las cláusulas legales que se adopten son útiles sólo dentro de un escenario de inflación moderada, pero si esta se desboca se tornan inservibles. Concretamente propuso como un mecanismo compatible con la legislación actual extender el sistema de redeterminación o de análisis de costos instrumentado para la obra pública a los contratos de obra privada.

“Atento a que el presente contrato de obra se desarrollará en el tiempo, ambas partes coinciden en que debe existir un equitativo reconocimiento de las variaciones de los precios de los insumos que se incorporan a la obra sea como bienes materiales o como bienes inmateriales, sea que esas variaciones se produzcan por alteraciones en el valor de la moneda o por la oferta y demanda o por cambios normativos”. Expresa textualmente el punto II del titulo Antecedentes de la cláusula de redeterminación propuesta por el Dr. Crivelli para incorporar en los contratos de obra privada, compendiando el espíritu de acuerdo y distribución equitativa que debe prevalecer en los contratos para que lleguen a buen término y respeten el fin inicial que les dio origen.

El seminario abordó así el fenómeno de la inflación, un convidado de piedra con el que ninguna economía desea convivir, pero a la que hay que hacer frente, reconociéndola en su justa medida como primer paso, encontrando fórmulas como para mitigar los desequilibrios que genera mientras se implementan las verdaderas soluciones de fondo.

La próxima semana se publicaran los resultados de una encuesta realizada en conjunto entre la escuela de negocios de la Universidad Austral y Reporte Inmobiliario, a más de 250 asistentes al encuentro

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, viernes 13 de Junio de 2008.





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