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Logística y leasing: una buena combinación

El crecimiento económico continuo impulsa una necesidad también creciente de espacios destinados a stockear insumos y productos, provocando que desde pequeñas a grandes empresas se incorporen constantemente al mercado con el fin de ampliar su superficie de almacenaje y distribución. El leasing, herramienta de escasa penetración aún en el mercado inmobiliario aparece como una opción viable para canalizar negocios inmobiliarios de logística que atiendan a esta demanda creciente.



La necesidad de espacios para almacenar mercaderías creció ostensiblemente a partir del resurgimiento y crecimiento económico. Sólo en el 2007 con relación al 2006 la demanda efectiva se incremento cerca del 18 %.

Una encuesta realizada por ARLOG – Asociación Argentina de Logística Empresaria – en marzo pasado arrojó los siguientes resultados:

El 85 por ciento de quienes respondieron requieren alquilar depósitos.
El 58 por ciento necesita inmuebles de 1.000 a 10 mil metros cuadrados, y el 18 por ciento, de más de 10 mil.
El 36 por ciento de la demanda se encuentra concentrada en la zona norte del Gran Buenos Aires, en tanto que el 21 por ciento se orienta al oeste del conurbano.
Con respecto a los tipos de depósitos que se buscan, el 48 por ciento necesita centros de distribución y el 36 por ciento, depósitos.

Como consecuencia de tal necesidad de espacios, los valores locativos de plantas de logística aumentaron un 65% desde el año 2005, siendo hoy de entre 3,5 y casi 8 dólares el m2 según su calidad (ver informe sectorial de Reporte Inmobiliario).

Los costos logísticos sin transporte, se incrementaron en un 324,15 % desde el 2002, siendo el aumento del último año, al finalizar el primer trimestre, del 27.85 % según la Cámara empresaria de Operadores logísticos.

Ergo, combinación ideal de libro de economía para que se sumen jugadores de renta a este negocio: aumento de demanda y precio.

Pero, igualmente la cosa no es tan sencilla. La inversión producto de la envergadura de superficies que se debe manejar es alta. Por otra parte, si la intención es brindar una óptima prestación se deberá también atender a ofrecer: buenas condiciones de accesibilidad, seguridad perimetral, pisos resistentes, altura adecuada, espacios sin columnas intermedias, instalaciones sanitarias y de electricidad suficientes, playas de maniobra y áreas de apoyo, entre otras.

El leasing aparece entonces como una herramienta muy compatible con el fin de analizar opciones para poder llevar adelante este negocio pagando todo o parte de la inversión con el flujo que genera el negocio una vez está en funcionamiento.

La combinación de negocios inmobiliarios logísticos con leasing ya se materializó en varios emprendimientos. Según el Banco de Galicia , responsable de financiar algunos de ellos en nuestro país, dependiendo del plazo y condiciones se llega a pagar el canon del leasing con los ingresos generados por la renta de alquiler e incluso obtener un saldo excedente de más del 30 % para el desarrollador.

Esos números surgen de financiar a diez años mediante leasing, la construcción de una planta de 10.000 m2 que genere ingresos por 6 U$S por m2. Con plena ocupación los ingresos llegan a 60.000 dls. mensuales, mientras que el canon mensual a abonar es de 44.000 dls. La opción de compra del 3% del total de la inversión se hace efectiva en el mes 121.

Los resultados pueden ser aún más positivos si se tiene en cuenta la ventaja impositiva de la herramienta, el ajuste de los valores locativos vs. capital no ajustable en la deuda, la revalorización del bien vs. congelar precio en pesos a 10 años vista, etc.

Concretamente esta operatoria fue acordada por el Banco de Galiciay la empresa Good Park, para la explotación, por parte de esta última, de la renta que generan los casi 70.000 m2 de depósitos y 6.000 m2 de oficinas, de la ex Good Year sobre un predio de 24 has. dentro de la trama urbana de la localidad de Hurlingham en la Pcia. de Bs. As.

La operatoria de leasing inmobiliario concertada entre el Banco de Galicia y Good Park, ronda los $ 32.000.000 a un plazo de 121 meses y los cánones son afrontados en su totalidad con los flujos que genera el negocio actualmente. Los inquilinos son empresas de logística de primer nivel. El mismo mecanismo financiero sería utilizado para solventar las obras de ampliación proyectadas por la empresa por 11.000 m2.

En el actual contexto, este segmento inmobiliario sólo tangencialmente explorado y menos tradicional que el residencial, irrumpe como una opción interesante, no sólo en localizaciones habituales donde habrá que pujar y competir por los precios de tierra y plantas a refaccionar, sino también en ubicaciones alternativas de todo el país en cercanías de circuitos productivos o de transporte.

Y en el actual contexto se impone también la exploración y utilización de herramientas financieras poco familiares aún como el leasing, para poder materializar nuevos negocios inmobiliarios más allá de los tradicionales.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2008, Lunes 5 de mayo de 2008.

JORNADA ROSARIO



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