Si nos encomiendan valuar una planta de silos debemos tomar la precaución de tasar a la misma como un bien mueble (por separado del activo inmobiliario).

Es indispensable obtener un detalle de cada sector de la planta con los siguientes datos: marca, año de construcción y capacidad de almacenaje.

En base a estos datos podremos chequear con especialistas que comercialicen, o los mismos elementos o sustitutos de marcas comparables, para ver cual sería el valor de los elementos analizados aplicando su correspondiente depreciación.

Cuando se visita la planta se debe observar cuidadosamente que no estén inundados los conos de los silos ya que de ser así se estropean las maquinarias, por lo que la depreciación a usar debe ser muy importante. Cada planta de silos es muy particular (ninguna es similar a otra) por lo que se debe realizar un estudio muy cuidadosos en cada caso.

Si la planta se implanta dentro del radio urbano de la ciudad o pueblo se debe verificar que la misma cuente con la habilitación pertinente ya que lo que está ocurriendo es que en muchas zonas no están renovando la habilitación los municipios, debido a que en algunos casos despiden elementos nocivos para los habitantes o el crecimiento de la ciudad rodeo la misma transformado la zona en residencial.

Es fundamental obtener el dato concreto de la capacidad total de almacenaje de la planta ya que el valor de mercado de la misma surge a partir de su capacidad de almacenaje básicamente. Este dato es más importante que el valor de reposición depreciado ya que el interesado hace dos análisis: cual sería el valor de reconstrucción de una planta similar y en base a este dato hasta cuanto le convendría pagar por la que ya está en funcionamiento, pero siempre teniendo el dato más importante como guía que es el ingreso mensual que obtendría explotando la planta (este dato nos lo aporta la capacidad de almacenaje total).

Ejemplos:

Antes de la devaluación se manejaban valores de entre 30 y 60 dólares por tonelada de capacidad de almacenaje.

Post devaluación se comenzaron apagar entre $70 y $90 por tonelada de capacidad. Actualmente se dieron casos en remates de hasta $ 20 por tonelada de capacidad (valor de oportunidad).

Dimensiones:

Otro dato que debemos obtener es el destino de almacenaje de la planta (grano, harina, etc,..). Tomando un valor medio de 780 kg/m3 (soja, maíz, trigo), un silo para 250 Toneladas debe tener una capacidad de 195 m3. Lo que se da en un receptáculo cilíndrico de base circular de 5 m. de diámetro por una altura de 10 m. de altura. Este dato sirve para chequear los tonelajes que informa el propietario en relación a las dimensiones de los silos.

Siempre se debe tener en cuenta la hipótesis del valor del inmueble (tierra + edificaciones) por separado de las instalaciones (silos), ya que a pesar de que el costo de desarme, traslado y armado en otro lugar es muy elevado, es factible de realizar.

Las plantas de acopio no se pueden hipotecar. Se podría hipotecar el activo inmobiliario por un lado (tierra + edificaciones) y por otro lado prendar a la planta de acopio (silos e instalaciones complementarias removibles).



© ReporteInmobiliario.com, Enero 2004.