1) COMO JUZGA LA EVOLUCION DEL MERCADO DURANTE EL CORRIENTE AÑO (2007)?
Para mi el 2007 fue otro año perdido, que a diferencia del 2006 que fue mal aprovechado, este consolido el modelo de “Costa Pobre” y la mayoría de las charlas del sector se concentraron en el relato de fantásticas historias de proyectos iniciados entre 2004 y 2005, sin preguntarnos si esto es todo lo que supuestamente iba a pasar y por qué varias de esas estrellas tardan tanto en terminarse y ser ocupadas.
Hace 18 años creábamos Puerto Madero y lo posicionábamos mundialmente como modelo de planeamiento y gestión de grandes intervenciones urbanas, simultáneamente proyectábamos emprendimientos que progresivamente incluyeran a familias de segmentos medios bajos, gracias a la expansión del crédito hipotecario. Hoy hablamos de fideicomisos a ser integrados por parientes, ex compañeros del colegio y amigos del club, festejamos los índices de actividad económica y soñamos con alemanes comprando PHs en Almagro.
Como síntesis 2007 fue otro año perdido y sólo la conferencia del Banco Central hacia finales de Noviembre nos dio una señal positiva, que deberíamos apoyar y exigir al sector público que se comprometa y cumpla con lo que la Constitución Nacional dice y para lo cual pagamos impuestos.
No perder de vista que el costo de la construcción cerrará el 2007 con aumentos que en promedio alcanzan el 40 % y que el diagnóstico para los meses siguientes va en ascenso y con incógnitas de aprovisionamiento a causa de la crisis energética.
Algunos estarán conformes con la actividad del 2007 y eso es lógico porque nuestro sector está compuesto por un 90 % de desarrolladores part time, que participan ocasionalmente para obtener un rendimiento superior al de un plazo fijo y luego saltan a los pooles de siembra o canchas de paddle, mientras siguen con su consultorio odontológico o empresa textil.
Los que hacemos exclusivamente negocios inmobiliarios no podemos festejar nada, cuando el tema hipotecario tuvo menos debate en 2007 que en el año anterior.
2) QUE EXPECTATIVAS TIENE Y QUE ACCIONES O DESARROLLOS CONCRETOS PROYECTA LLEVAR ADELANTE DURANTE EL PROXIMO AÑO?
Escribo esta nota desde mi rol de asesor y no de desarrollador, por lo tanto, me limitaré a decir lo que haría si tuviera la responsabilidad de llevar adelante una empresa inmobiliaria.
Buscaría desarrollar negocios en el Océano Azul (según el libro de W. Chan Kim) que se ubica inmediatamente por debajo de la línea trazada hoy por los bancos con su oferta de crédito hipotecario, en localizaciones con incidencias de tierra inferiores a los 200 U$S/m2 y tipologías innovadoras.
Dejaría de imaginar la vuelta del crédito hipotecario (tal vez tarde más que lo esperado), de suponer que sólo en localizaciones con incidencias absurdas hay compradores finales y de utilizar tipologías que eran viejas en la época de la Familia Falcón.
Otra línea de negocios que me gustaría explotar es el desarrollo de emprendimientos complementarios en zonas validadas como destinos turísticos internacionales, con potencial para consolidar un mercado de segunda residencia. Si hacemos la lista de temas complementarios que serían negocio y que hoy su falta limita el crecimiento, nos sorprenderíamos.
3) COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2008? CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD:
Con costos en ascenso, ingreso disponible de las familias en disminución, a pesar del espejismo de los valores nominales del recibo de sueldo y la confusión de índices, valor de la tierra en zonas viables por las nubes, stock de unidades recientemente terminadas en manos de inversores y falta de financiamiento hipotecario real, sólo un milagro podría mantener el nivel de años anteriores. Ojala me equivoque, pero la expectativa de los desarrolladores con los que hablo es menor que en 2006 y en eso refuerzo mi hipótesis.
El gobierno debería resolver el ajuste de los contratos por algún índice que mantenga un equilibrio equitativo entre las partes, devolver la credibilidad en las hipotecas y cambiar el esquema de Estado Constructor por uno de país normal.
El sector privado debería aplicar toda su energía en crear proyectos para familias de carne y hueso, con instrumentos y procedimientos de probada efectividad acá y en otros países, dejando de lado los esquemas de “Costa Pobre” que a la larga contribuyen a la involución del mercado.
El sector debe hablar claro y llevar reclamos con propuestas al Estado. Por lo tanto, creo que uno de los pasos iniciales es comenzar a participar más activamente en las asociaciones empresarias y profesionales que nos representan.
Basta de ser retransmisores del Discurso del Bobo, hay que participar y comprometerse.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Miércoles 26 de diciembre de 2007.
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