1) COMO JUZGA LA PERFORMANCE DE INMUEBLES DURANTE EL CORRIENTE AÑO (2007)?
No es sencillo hacer una evaluación general de la performance de inmuebles ; es indudable que el tren que arrastraba “todos” los vagones, a lo largo del 2007 fue perdiendo algunos.
En clubes de campo y barrios cerrados primo la selectividad, los buenos productos se siguieron vendiendo y los de menor calidad disminuyeron significativamente las ventas o debieron ajustar valores hacia abajo. La construcción residencial en este sector adoleció a lo largo del año de una fuerte suba de costos lo cual produjo disminución de obras y sobre todo baja de rentabilidad en la construcción para posterior venta. Este no es un fenómeno imprevisto ya lo habíamos anunciado en expo vida countrie del 2006 .
La venta de casas usadas se comporto mas lenta que en años anteriores , no pudiendo acompañar los valores de venta a la suba de costos ; por lo cual hoy se venden por debajo del valor de reposición.
2) COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARAN LOS ALQUILERES, LOS VALORES DE COMPRA VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS Y USADAS Y EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2008?
Es indudable que los alquileres , a no ser que exista intervención estatal, seguirán subiendo . Pienso que no es correcto decir que acompañan a la inflación sino que acompañan a la suba del valor del inmueble.
Las viviendas nuevas deberían seguir subiendo ya que los costos así lo hacen y en forma abrupta. Sin embargo el mercado no convalida estos valores y es obvio que subirán pero por debajo del aumento de costos lo cual seguirá afectando la rentabilidad empresaria o del inversor . En cierta forma podríamos decir que la construcción de viviendas como negocio dejo de existir y es poco probable que en el 2008 se revierta la situación.
El nivel de actividad en el 2008 lo vislumbramos amesetado en estos niveles (no son malos) y será un año donde se distinguirá el inversor pasajero del profesional; el mercado inmobiliario quedara solo para los mas eficientes. Los márgenes de años anteriores permitían cualquier horror , los meses que vienen depuraran al sector quedando aquellos creativos, con mejor productividad y con visión clara del objetivo.
El nivel de actividad estará afectado principalmente por las tasas de interés, de seguir en este nivel el crédito hipotecario es impracticable y por otro lado el inversor le ha perdido miedo a los bancos y le resultan mas atractivas las tasas de retorno ofrecida por los fideicomisos financieros que por la inversión inmobiliaria. Si las tasas volvieran a niveles de meses pasados obviamente el pronóstico seria distinto.
3) QUE CIRCUNSTANCIAS DEBIERAN DARSE Y QUE MEDIDAS PIENSA QUE DEBERIAN APLICARSE PARA SOSTENER E INCLUSO INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?
El ajuste de las tarifas de los servicios tienen un fuerte impacto en los costos de construcción , los cuales no se vislumbran acompañados por subas similares en los ingresos de las clases media y baja. La clase baja estaría cubierta por el plan federal de vivienda sin embargo la media cada vez ve mas lejos la posibilidad del acceso o recambio de la vivienda. En una economía de enormes subsidios y a pesar del peligro que ello generaría lo que habría que realizar es subsidiar la tasa de interés de los créditos bancarios (no solo de bancos oficiales), facilitando el acceso al crédito sobre todo a las parejas jóvenes y a las que necesitan recambio de vivienda por aumento del grupo familiar.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Miércoles 26 de diciembre de 2007.
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