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La tierra: un insumo básico

La escasez de lotes para construir se convirtió, en la ciudad de Buenos Aires, en un factor determinante. Los límites de especular con las subas de precio desproporcionadas.
Columna publicada en Suplemento de Arquitectura del Cronista Comercial 13/09/2007



La tierra como bien raíz tiene características singulares que le son propias y diferenciales con respecto al resto de los inmuebles. La capacidad de producción de otro u otros bienes o servicios medida en aptitud y en metros edificables sobre un lote urbano resulta central en el análisis y evaluación de un desarrollo inmobiliario.

En el caso específico de los lotes urbanos en la ciudad de Buenos Aires, sabido es que a partir de la nueva oleada de inversiones que ha generado multiplicidad de emprendimientos concentrados en buenas localizaciones, han pasado a ser una presa preciada, impulsando sus precios de cotización en forma paulatina pero incesante a partir de mediados del año 2003 hasta nuestros días. En estos días ya no resulta sorprendente encontrar incidencias en dólares que duplican en ciertas localizaciones a las que se convalidaban cuando la cotización del peso y el dólar eran iguales.

Ahora bien, y remitiéndonos al párrafo inicial y teniendo en cuenta el rol de intermediación del terreno como sustento para el edificio que es posible erigir sobre él, su precio no puede ser independiente de la suerte que correrá el producto final, es decir del valor de comercialización de las unidades que compondrán el inmueble a construir.

Así, como insumo básico en la industria de la construcción, el precio de la tierra urbana se ha convertido en el determinante crucial para darle viabilidad a los desarrollos inmobiliarios privados de vivienda y de manera superlativa dentro del actual contexto de aumento de costos de obra.

Tengamos en cuenta que sólo en lo que va del año y con datos del Indec el costo de la construcción subió un 15,7% y con relación a agosto del año pasado suma ya un 20,7% de aumento.

Es cierto que el suelo en determinadas ubicaciones puntuales se ha convertido en un bien escaso y este es el factor que se esgrime a la hora de defender las abultadas cotizaciones que se solicitan para algunos predios. Pero, si este es el único argumento y no se lo contrasta con los precios de venta de las unidades que se construirán encima y los costos que insume hacerlas se corre el riesgo de que el valor solicitado se encuentre por encima de lo que cualquier emprendimiento inmobiliario puede avalar aún resignando al mínimo la rentabilidad.

Este recurso de invocar como único sustento al principio económico de la escasez a la hora de cotizar un terreno parece haberse apoderado de la ciudad, tornando una misión imposible encontrar valores de incidencia que puedan asimilar la incesante suba del costo de construcción sin repercutir en el aumento del valor de venta de las unidades.

A ello se suma la tendencia simplista y suicida de tomar para la fijación del valor de la tierra los metros que surgen del Fot. y multiplicarlos por una incidencia teórica de repercusión del suelo.

A lo señalado se adiciona la inflación que también juega una mala pasada no sólo a la hora de tener en cuenta los costos, sino también por su impacto en la tasa mínima pretendida y a los costos de financiación.

Y en definitiva todo esto confluye a que determinados lotes que fueran valuados hace meses hoy, a pesar del transcurso del tiempo, no se hayan apreciado sino que por el contrario su cotización deba ser revisada. De lo contrario, será muy difícil que pueda concretarse su venta haciendo huir despavoridos a los probables interesados, invitándolos a desistir de llevar adelante el proyecto inmobiliario o forzándolos a volcar su empeño y voluntad hacia zonas de la ciudad, a las cuales hasta el momento, no se había prestado la debida atención.

Arq. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario
joserozados@reporteinmobiliario.com

CODIGO URBANO


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 17 de Septiembre de 2007.

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