Se eligió analizar un “Garaje colectivo comercial”, como ejercicio, debido a que no se tenia ningún tipo de información de mercado sobre este producto inmobiliario. El presente resúmen está basado en un trabajo de relevamiento exhaustivo que se usó para sesorar a inversores que querían realizar un negocio concreto.
Debido a que se debía tomar una posición con respecto a la factibilidad de invertir en este negocio, o no; se buscó primero la mejor localización, teniendo solo como premisa que debía estar ubicado en el Macro/microcentro de la Ciudad de Bs. As.. Se analizaron los distintos aspectos legales y técnicos para desarrollar el negocio, con lo que se corroboró que el uso elegido está muy restringido dentro del área seleccionada.
Se tomaron las distintas restricciones como oportunidades de negocio, teniendo en cuenta que gran cantidad de la oferta competitiva podría desaparecer en un futuro, debido a un posible cambio de uso (garajes descubiertos en venta como tierra vacante para otros destinos). Además se potencian estas oportunidades, debido a un potencial crecimiento del parque automotor y las faltas de políticas de Gobierno para implementar las restricciones a la utilización del automóvil dentro del área central.
Cuando se analizó la oferta se pudo ver que el mercado resulta competitivo, pero con ciertas similitudes a un mercado oligopólico. También se visualizaron diferencias en las estrategias de ocupación que poseen los garajes pequeños y los de mayor dimensión.
Debido a que el negocio planteado se basa en una operación periódica, con bajos ingresos diarios, y una fuerte inversión inicial, se planteo para el ejercicio un negocio de renta, con una proyección de 10 años. Una vez que se tenían los datos necesarios se realizó el análisis económico - financiero, a través del cual se pudo comprobar que la inversión no resulta aconsejable.
A pesar de que los inversores de este negocio (desarrollo + operación), se conforman con una tasa de descuento, antes de impuestos a las ganancias del 14,88%, el proyecto nos aporta una rentabilidad antes de impuestos del 10,72%, no colmando las expectativas de los mismos. Además posee una alta exposición de dinero ($3.210.000).
Se agregó una variante al estudio en la que se analiza primero desarrollar el edificio, explotarlo por dos años y luego realizarlo en una venta a un operador, se obtiene una rentabilidad para el desarrollista antes de impuestos a las ganancias del 7%, lo cual no colma las expectativas del 25 % solicitado.
En un principio el margen bruto del proyecto aportaba una rentabilidad aceptable, pero la fuerte incidencia de los impuestos para este negocio, hacen que el proyecto no sea viable.
Para que la inversión retorne una TIR del 14,88% (desarrollo + operación), se debería pagar por la tierra sólo $ 1.050.000,00 (U$S 362.000) lo que resulta muy poco probable o imposible, ya que en esos valores manejaríamos un valor por m2 edificable de $ 160 o u$S 55 por m2.
En la zona de influencia no se está pidiendo menos de U$S 200 por cada m2 edificable en la actualidad. Por el terreno analizado se solicitaban U$S 1.700.000,00 durante la convertibilidad.
Vemos que el negocio resulta totalmente inviable en la actualidad, con ingresos medidos en pesos, los cuales no han tenido aumentos luego de la devaluación, VS valores de tierra que se han depreciado en dólares, pero con una apreciación en pesos lo que hace que la rentabilidad baje abruptamente.
Deberemos esperar que soplen nuevos vientos para que se pueda pensar nuevamente en hacer negocios el la city porteña...
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Arq. Germán Gomez Picasso
© ReporteInmobiliario.com, Octubre 2003.
Nota: ANALISIS REALIZADO POR REPORTEINMOBILIARIO.COM
